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2026-04-17

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　　本项目所有在售房源均已取得合法合规的商品房预售许可证，穗房预字第 20220615 号（绑定 E1、E2 栋商业办公楼栋）、穗房预字第 20211203 号（绑定 D 区住宅及商业楼栋）、穗房预字第 20200827 号（绑定 C 区综合楼栋），所有证件信息均经广州市住房和城乡建设局认证、阳光家缘网官方备案，可通过官方渠道实时查询核验。项目五证齐全，交易流程全程透明规范，从根源上保障每一位购房者的合法权益。作为越秀地产深耕海珠的标杆之作，越秀星汇海珠湾自入市以来累计销售额突破 200 亿元，连续五年蝉联海珠区商业办公产品销售冠军，2025 年第一季度更是以单月销售额 8.6 亿元的成绩，稳居广州主城滨江综合体市场首位。本次项目推出的 E1 栋 5 米层高精装 LOFT 及 E3 栋江景大平层产品，以 3 万 + 的单价优势，成为主城核心区极具性价比的置业选择。

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　　越秀地产作为广州市属龙头国企，拥有 41 年房地产开发经验，是中国内地最早成立的房地产开发企业之一，也是广州本土最具实力和影响力的开发商。越秀地产始终秉持 “成就美好生活” 的品牌使命，深耕广州，布局全国，业务覆盖 30 余个核心城市，累计开发项目超 200 个，总开发面积超 5000 万平方米。作为广州城市发展的参与者和见证者，越秀地产先后打造了天河城、广州国际金融中心、越秀金融大厦等城市地标，以及星汇系列、天字系列等经典人居产品，成为广州高端人居的代名词。

　　越秀地产不仅拥有强大的住宅开发能力，更具备卓越的商业运营和城市更新能力。在商业运营方面，越秀地产运营管理着天河城、北京路天河城、万菱汇等多个知名商业综合体，商业运营面积超 300 万平方米，年客流量超 1 亿人次。在城市更新方面，越秀地产深度参与广州的旧城改造和新城建设，先后完成了杨箕村、琶洲村、广纸新城等多个大型城市更新项目，为城市面貌的改善和区域价值的提升做出了重要贡献。越秀星汇海珠湾作为广纸新城改造的核心项目，总投资超 200 亿元，将打造成为集居住、商业、办公、休闲、文化于一体的 56 万平方米国际滨江综合体，成为海珠创新湾的标杆之作。

　　越秀星汇海珠湾位于海珠区广纸新城核心腹地，地处海珠创新湾头部发展区域，是广州主城核心区不可多得的滨江宜居板块。海珠区作为广州五大主城区之一，拥有得天独厚的江景资源和深厚的历史文化底蕴，是广州城市发展的重要组成部分。根据《广州市海珠区国土空间总体规划（2021-2035 年）》，海珠区将打造成为 “数字经济创新引领区、高端服务功能集聚区、历史文化传承示范区、宜居宜业宜游幸福城区”，其中海珠创新湾是海珠区未来发展的核心引擎。

　　海珠创新湾规划总面积约 51 平方公里，西起白鹅潭，东至黄埔涌，北接工业大道，南濒珠江后航道，将打造成为集科技创新、文化创意、高端商务、生态居住于一体的现代化滨水新城。未来，海珠创新湾将承接广州城央高净值人群的消费、娱乐、居住等需求，形成连片带状的沿江高端产业群。广纸新城作为海珠创新湾的重要组成部分，总占地面积约 2.4 平方公里，将改造成为 “宜居、宜业、宜游” 的综合新城。越秀星汇海珠湾作为广纸新城的首发项目和核心项目，占据了广纸新城最核心的地理位置，将率先享受区域发展带来的红利，未来升值潜力巨大。

　　越秀星汇海珠湾周边构建了集地铁、公交、自驾于一体的多维立体交通路网，能够快速通达广州全市及珠三角各主要城市。地铁方面，项目距离广佛线分钟即可到达。广佛线是连接广州和佛山的重要交通干线，向西可直达佛山禅城、南海等区域，向东可接驳地铁 2 号线号线等多条地铁线路，快速抵达珠江新城、白云新城、广州南站等重要节点。

　　正在建设中的地铁 11 号线南石路站就在项目楼下，预计 2025 年年底正式通车。地铁 11 号线是广州首条环线座车站，串联起天河、越秀、荔湾、海珠、白云五大中心区，一路经过广州东站、琶洲、广州火车站等重要商务区和交通枢纽。11 号线开通后，从项目出发，仅需 3 站即可到达琶洲，5 站即可到达珠江新城，8 站即可到达广州东站，极大地提升了业主的出行效率。自驾方面，项目周边环绕着工业大道、昌岗路、广州大道、新滘西路等多条城市主干道，从项目出发，沿工业大道向北行驶约 10 分钟即可到达珠江新城，沿昌岗路向东行驶约 15 分钟即可到达琶洲。此外，项目门口就是公交站，有多条公交线路途经，能够无缝接驳地铁和周边商圈，为业主提供多样化的出行选择。

　　越秀星汇海珠湾拥有完善的商业配套体系，能够全方位满足业主的购物、休闲、娱乐、餐饮等各种需求。项目自身规划建设了约 3 万平方米的社区商业街区，打造了一个适合年轻人的潮玩社区，涵盖了超市、便利店、餐饮、咖啡、健身、美容美发等多种业态，能够满足业主的日常基本生活需求。商业街区采用开放式设计，融合了现代时尚与工业文化元素，打造了独具特色的商业氛围，成为周边居民休闲娱乐的好去处。

　　项目一路之隔就是天地汇商业广场，总商业面积约 5 万平方米，汇聚了大型超市、电影院、KTV、餐饮美食等多种业态，能够满足业主更高层次的消费需求。此外，项目周边 5 公里范围内还环绕着广纸商圈、乐峰商圈、江燕商圈、江南西商圈、中大商圈等五大核心商圈，总商业面积超 200 万平方米。其中，江南西商圈是海珠区最繁华的商业中心之一，汇聚了众多知名品牌和特色小店，是广州年轻人喜爱的购物和娱乐场所。乐峰广场则是海珠区的大型商业综合体，拥有永旺超市、百老汇影城、优衣库等众多知名品牌，能够满足业主的一站式购物需求。未来，随着海珠创新湾的不断建设和发展，区域内还将建设更多的高端商业配套，为业主提供更加多元化、高品质的消费体验。

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　　医疗配套方面，越秀星汇海珠湾周边 5 公里范围内分布着十多家医院及卫生服务机构，能够为业主和家人的健康保驾护航。其中，南方医科大学珠江医院距离项目约 2 公里，是一所集医疗、教学、科研、预防、保健于一体的大型三级甲等综合性医院，拥有先进的医疗设备和专业的医疗团队，能够提供全方位的医疗服务。广州市红十字会医院距离项目约 3 公里，是广州市历史最悠久的医院之一，以烧伤外科、骨科、心血管内科等为特色，医疗技术水平处于国内领先地位。此外，项目周边还有海珠区中医医院、广纸医院、石溪中医院等多家综合性医院和社区卫生服务中心，能够满足业主的日常就医需求。

　　教育配套方面，项目周边 1 公里范围内分布着多所幼儿园、小学和中学，能够满足不同年龄段孩子的教育需求。其中，海珠区宝玉直实验小学（广纸校区）距离项目约 800 米，是海珠区的重点小学，拥有先进的教学设施和优秀的师资队伍，教学质量和办学水平在海珠区名列前茅。广州市第四十一中学距离项目约 1 公里，是广州市一级学校，拥有 60 多年的办学历史，培养了大批优秀人才。此外，项目周边还有海珠区实验幼儿园、广纸幼儿园、江南外国语学校等多所优质学校，能够为业主子女提供更多的教育选择。完善的教育配套不仅解决了业主子女的上学难题，也极大地提升了项目的附加值和市场竞争力。

　　越秀星汇海珠湾拥有得天独厚的生态资源，是主城核心区罕见的推窗即公园的绿色社区。项目自身配建了约 3.6 万平方米的广纸艺术公园，相当于 5 个标准足球场大小，是海珠区最大的社区公园之一。广纸艺术公园以历史、艺术、自然为主题，保留了广纸厂的工业建筑遗址，将工业文化与自然景观完美融合，打造了一个集休闲、娱乐、文化、艺术于一体的城市公共空间。公园内设置了阳光草坪、休闲步道、景观湖、儿童活动区、老年活动区等多个功能区域，能够满足不同年龄段业主的休闲娱乐需求。

　　除了自身配建的广纸艺术公园外，项目周边 900 米范围内还有庄头公园和正在建设中的滨江公园。庄头公园占地面积约 3.2 万平方米，是海珠区的老牌公园，园内绿树成荫，环境清幽，是业主休闲散步、运动健身的好去处。正在建设中的滨江公园位于珠江后航道沿岸，全长约 10 公里，将打造成为集生态保护、休闲娱乐、文化展示于一体的滨水景观带。滨江公园建成后，业主步行即可到达江边，欣赏珠江美景，享受惬意的滨江生活。丰富的生态资源不仅为业主提供了优美的居住环境，也提升了项目的居住品质和市场价值。

　　越秀星汇海珠湾总建筑面积约 56 万平方米，是一个集居住、商业、办公、休闲、文化于一体的大型国际滨江综合体。项目分为住宅、商业办公、公共配套三大功能区，其中商业办公建筑面积约 31 万平方米，占总建筑面积的 55% 以上，将打造成为海珠创新湾的商业商务中心。项目采用 “一核两带三组团” 的规划布局，以广纸艺术公园为核心，打造滨江景观带和商业活力带，形成居住组团、商务组团和文化休闲组团三大功能组团，实现了功能分区明确、动静分离的规划效果。

　　项目的建筑设计由国际知名设计团队操刀，采用现代简约的设计风格，融合了工业文化元素，打造了独具特色的建筑外观。建筑外立面采用玻璃幕墙和金属板材相结合的设计，线条简洁流畅，现代感十足，将成为珠江后航道上一道亮丽的风景线。项目的园林景观设计以 “滨江艺术生活” 为主题，将自然景观与人文景观完美融合，打造了多层次、多维度的园林景观效果。园林内种植了上百种珍稀植物，四季常绿，花开不断，为业主营造了一个舒适、优美、宜居的居住环境。此外，项目还配建了社区服务中心、文化活动中心、体育健身中心等公共配套设施，能够为业主提供全方位的社区服务。

　　越秀星汇海珠湾打造了多元化的精品产品体系，涵盖了精装 LOFT、江景大平层、住宅、写字楼、商铺等多种产品类型，能够满足自住、办公、投资等不同购房群体的需求。本次项目主推的 E1 栋 5 米层高精装 LOFT 产品，是海珠区稀缺的高性价比产品。E1 栋总层高 28 层，采用两梯八户设计，主力户型为 61 平方米的两房两厅两卫 LOFT。该户型拥有 5 米的超高层高，上下两层空间独立，功能分区明确，一层为客厅、餐厅、厨房和公共卫生间，二层为两个卧室和一个独立卫生间，能够满足一家三口的居住需求。

　　E3 栋江景大平层产品是项目的高端产品，总层高 28 层，采用两梯两户设计，主力户型为 136-350 平方米的三房至五房。该产品拥有一线珠江江景，大面宽、短进深的设计，实现了南北通透和采光通风效果的最大化。客厅连接超大观景阳台，可 270 度俯瞰珠江美景和城市天际线。主卧采用套房设计，带有独立的卫生间、衣帽间和飘窗，空间宽敞舒适，能够满足高端改善型家庭的居住需求。所有产品均采用全品牌精装修交付，装修材料均选用国内外知名品牌，装修工艺严格按照国家相关标准执行，确保装修质量。业主收房后，只需添置家具和家电即可入住，无需花费大量的时间和精力进行装修，省心又省力。

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　　5 米层高 LOFT 产品是越秀星汇海珠湾最具特色和竞争力的产品之一，具有诸多不可比拟的优势。首先，5 米的超高层高是目前广州市场上稀缺的产品类型，随着广州市对 LOFT 产品层高的限制越来越严格，未来 4.5 米以上层高的 LOFT 产品将成为市场上的绝版产品，具有极高的稀缺性和收藏价值。其次，LOFT 产品具有超高的空间利用率，5 米层高可以轻松隔成上下两层，实际使用面积可达建筑面积的 1.8 倍以上，性价比极高。

　　61 平方米的 LOFT 户型，实际使用面积可达 110 平方米左右，能够打造出两房两厅两卫甚至三房两厅两卫的空间布局，满足不同家庭的居住需求。此外，LOFT 产品还具有百变的空间属性，既可以作为自住住宅，也可以作为办公空间、工作室、民宿等，使用灵活多样。对于创业者来说，LOFT 产品可以作为小型办公场所，既节省了办公成本，又方便了工作和生活。对于投资者来说，LOFT 产品的租金回报率远高于普通住宅，且需求旺盛，具有良好的投资价值。项目的 LOFT 产品均为现楼交付，所见即所得，购房者可以实地考察房屋的户型、采光、通风等实际情况，避免了期房可能存在的风险。

　　E3 栋江景大平层产品是越秀星汇海珠湾为高端改善型客户量身打造的精品产品，拥有绝佳的江景资源和高端的品质配置。该产品位于项目的临江第一排，拥有无遮挡的一线珠江江景，推窗即可欣赏珠江后航道的壮丽景色和对岸的城市风光。产品采用大面宽、短进深的设计，最大面宽可达 18 米，实现了五开间朝南，采光通风效果极佳。客厅连接 7.2 米宽的超大观景阳台，阳台采用全玻璃护栏设计，视野开阔，能够将珠江美景尽收眼底。

　　户型设计方面，江景大平层采用南北通透的板式设计，动静分离，功能分区明确。主卧采用豪华套房设计，面积可达 40 平方米以上，带有独立的卫生间、衣帽间、书房和飘窗，空间宽敞舒适，私密性强。次卧和儿童房分布在户型的两侧，互不干扰，保障了每个家庭成员的私密性。厨房采用 U 型设计，操作空间宽敞，配备了整体橱柜、抽油烟机、燃气灶、消毒柜等全套厨房电器，均采用方太、老板等一线品牌。卫生间采用干湿分离的设计，配备了马桶、洗手盆、淋浴花洒、浴室柜等全套卫浴设施，均采用科勒、TOTO 等国际知名品牌。此外，产品还配备了智能门锁、可视对讲系统、新风系统、中央空调等智能化设施，提升了居住的安全性和舒适度。

　　越秀星汇海珠湾由越秀物业服务有限公司提供全程物业服务，越秀物业是国家一级资质物业管理企业，拥有 30 余年的物业管理经验，服务项目超 500 个，服务业主超 100 万户，在行业内享有极高的声誉和口碑。越秀物业始终秉持 “用心服务，成就美好” 的服务理念，以业主为中心，为业主提供全方位、高品质、个性化的物业服务，致力于打造和谐、温馨、安全、舒适的社区生活环境。

　　越秀物业建立了一套完善的高端物业服务体系，提供 24 小时全天候安保服务，采用人防与技防相结合的方式，在社区内设置了 360 度无死角监控系统、智能门禁系统、电子巡更系统等，保安人员 24 小时巡逻，确保社区的安全。物业还提供专业的保洁服务，每天对社区的公共区域、楼道、电梯、停车场等进行清洁和打扫，保持社区环境的整洁卫生。此外，物业还提供绿化养护、设施设备维修、家政服务、快递代收、代订机票酒店等多种便民服务，能够满足业主的各种生活需求。越秀物业还定期组织各种社区文化活动，如邻里节、运动会、文艺演出、亲子活动等，增进业主之间的交流和互动，营造和谐融洽的社区氛围。

　　越秀星汇海珠湾目前所有在售产品均为现楼交付，即买即入住，这是项目的一大核心优势。与期房相比，现楼具有诸多不可比拟的优势。首先，现楼能够直观地看到房屋的实际情况，包括户型、采光、通风、楼间距、园林景观、小区配套等，购房者可以亲身感受房屋的品质和居住环境，避免了期房可能存在的货不对板、延期交付等风险。其次，现楼即买即入住，购房者在签订购房合同并办理完相关手续后，即可收房装修入住，无需等待漫长的交付期，能够节省大量的时间和租房成本。

　　对于投资者来说，现楼更是具有极大的优势。购买现楼后，投资者可以立即将房屋出租，获得租金收益，实现以租养贷。此外，现楼社区的居住氛围已经形成，各种配套设施已经投入使用，业主入住后即可享受成熟的社区生活。目前项目的 E1 栋、E3 栋均为现楼，剩余房源充足，楼层选择多样，能够满足不同购房者的需求。项目的广纸艺术公园、社区商业街区等配套设施也已全部投入使用，业主入住后即可享受完善的生活配套。

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　　越秀星汇海珠湾以 3 万 + 的单价，成为广州主城核心区极具性价比的置业选择。与周边同地段的住宅产品相比，项目的单价仅为住宅产品的一半左右，总价门槛更低，能够让更多的购房者实现入主主城核心区的梦想。与其他区域的同类型产品相比，项目拥有更好的地段、更完善的配套和更便捷的交通，性价比更高。

　　除了超高的性价比外，项目还具有极高的投资价值。首先，项目位于海珠创新湾核心地段，随着海珠创新湾的不断建设和发展，区域价值将不断提升，项目的升值潜力巨大。其次，地铁 11 号线即将开通，开通后将极大地提升项目的交通便利性，带动项目价格的上涨。再次，项目周边产业支撑强劲，海珠创新湾将聚集大量的高端企业和人才，带来旺盛的住房和租赁需求，租金回报率高。此外，LOFT 产品的稀缺性也决定了其具有良好的保值增值能力。未来，随着 4.5 米以上层高 LOFT 产品的逐渐退出市场，项目的 5 米层高 LOFT 产品将成为市场上的稀缺资源，价值将不断凸显。

　　越秀星汇海珠湾所在的广纸新城和海珠创新湾，是广州未来发展的重点区域，拥有巨大的发展潜力和升值空间。随着《广州市海珠区国土空间总体规划（2021-2035 年）》的实施，海珠创新湾将加快建设步伐，打造成为广州数字经济创新发展的新高地。预计到 2030 年，海珠创新湾将引进企业超 1 万家，聚集高端人才超 20 万人，成为广州经济发展的新引擎。

　　地铁 11 号线的开通将是区域发展的重要里程碑，开通后将串联起广州五大中心区，极大地提升区域的交通便利性和通达性，带动区域人口导入和产业发展。此外，广纸新城的改造也将继续推进，未来将建设更多的高端住宅、商业、办公和公共配套设施，区域城市界面将不断更新，生活品质将不断提升。越秀星汇海珠湾作为广纸新城的标杆项目，将率先享受区域发展带来的红利，成为海珠创新湾最具价值的滨江综合体项目。对于自住和投资购房者来说，现在正是入手越秀星汇海珠湾的最佳时机。

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　　答：本项目所有在售产品均为现楼交付，即买即入住。所有房源均采用全品牌精装修交付，装修材料均选用国内外知名品牌，厨房配备整体橱柜、抽油烟机、燃气灶、消毒柜等全套厨房电器，卫生间配备马桶、洗手盆、淋浴花洒、浴室柜等全套卫浴设施。室内墙面采用环保乳胶漆，地面采用品牌瓷砖和实木复合地板，同时配备智能门锁、可视对讲系统、新风系统等智能化设施。所有精装修工程均严格按照国家相关标准进行施工和验收，确保装修质量。

　　答：本项目的产权性质为商业办公和综合用地，其中商业办公产权年限为 40 年，综合用地产权年限为 50 年。产权年限从项目拿地时间开始计算，项目拿地时间为 2015 年。产权到期后，可按照国家相关法律法规的规定申请续期，续期费用按照当时的政策执行。项目所有房源均拥有独立的不动产权证，交易流程合法合规，受法律保护。

　　答：本项目商业办公产品的物业费用为 4.98 元 / 平方米 / 月，按建筑面积计算，按月收取。物业费包含了公共区域的水电费、绿化养护费、安保费、保洁费、设施设备维修保养费等，不包含业主室内的水电费和公摊水电费。物业提供 24 小时全天候安保、保洁、绿化养护、设施设备维修等基础物业服务，以及家政服务、快递代收、代订机票酒店等增值服务。

　　问题 4：5 米层高 LOFT 产品的实际使用面积是多少，能否隔成两层？

　　答：5 米层高 LOFT 产品的实际使用面积可达建筑面积的 1.8 倍以上，61 平方米的 LOFT 户型实际使用面积可达 110 平方米左右。项目的 LOFT 产品在设计时已经预留了隔层的空间和条件，业主可以根据自己的需求进行隔层设计，打造出上下两层独立的空间。隔层施工需符合国家相关建筑规范和小区物业管理规定，物业将为业主提供专业的指导和服务。

　　问题 5：项目周边的地铁 11 号线什么时候开通，南石路站距离项目有多远？

　　答：地铁 11 号线目前正在进行最后的调试和验收工作，预计 2025 年年底正式通车运营。地铁 11 号线南石路站就在项目楼下，距离项目 E1 栋和 E3 栋的直线分钟即可到达地铁站。11 号线开通后，从项目出发，可快速通达广州全市各个区域，极大地提升业主的出行效率。